ГОСУДАРСТВЕННАЯ НАЛОГОВАЯ ИНСПЕКЦИЯ ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
9 сентября 1998 г. N 30-08/27466
О ПОРЯДКЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ОПЕРАЦИЙ,
СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ ИМУЩЕСТВА
Государственная налоговая инспекция по г. Москве в связи с
многочисленными запросами разъясняет порядок налогообложения
операций, связанных с арендой имущества.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской
Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного
найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить
арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и
пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате
использования арендованного имущества в соответствии с договором,
являются его собственностью.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Однако арендодателями могут быть также лица, управомоченные
законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608
ГК РФ).
Согласно статье 607 ГК РФ объектами аренды могут быть:
- земельные участки;
- обособленные природные объекты;
- предприятия и другие имущественные комплексы;
- здания, сооружения, нежилые и жилые помещения;
- оборудование;
- транспортные средства;
- инвентарь, инструмент;
- иные виды имущества, которые не теряют своих натуральных
свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды обязательно указываются данные, позволяющие
совершенно определенно идентифицировать имущество (например, при
аренде автомобиля такими сведениями могут быть марка автомобиля,
год выпуска и другие данные, указанные в свидетельстве о
регистрации транспортного средства), подлежащее передаче
арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в
договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду,
считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не
считается заключенным, что влечет за собой исключение из
себестоимости затрат, произведенных в соответствии с таким
договором.
Договор аренды при сроке его действия более года, а также если
одной из сторон договора будет являться юридическое лицо
(независимо от срока) заключается в письменной форме (статья 609
ГК РФ).
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды
считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая
из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив
об том другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого
имущества - за три месяца (статья 610 ГК РФ).
В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор аренды недвижимого
имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если
иное не установлено законом. При этом договор аренды здания или
сооружения подлежит государственной регистрации, если он
заключается на срок не менее года, и считается заключенным с
момента его регистрации (статья 651 ГК РФ).
Регистрация договоров аренды недвижимого имущества с 31 января
1998 года осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным
законом от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним".
Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки
влечет ее недействительность (статья 165 ГК РФ). Такая сделка
считается ничтожной. В этом случае затраты, понесенные на
основании подобного договора, не подлежат включению в
себестоимость продукции (работ, услуг).
К договорам субаренды применяются все правила о договорах
аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми
актами.
Однако договор субаренды не должен заключаться на срок,
превышающий срок договора аренды, а досрочное прекращение договора
аренды автоматически влечет за собой прекращение и заключенного в
соответствии с ним договора субаренды, если иное не предусмотрено
договором аренды.
В то же время в случае досрочного прекращения аренды
субарендатор имеет право на заключение с арендодателем договора
аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии
с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на
условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Особенности учета для целей налогообложения
отдельных составляющих арендной платы
у арендатора и арендодателя
В соответствии с Положением о составе затрат по производству и
реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость
продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых
результатов, учитываемых при налогообложении прибыли (далее -
Положение о составе затрат), утвержденным постановлением
Правительства РФ от 05.08.92 N 552 (с изменениями и дополнениями),
в себестоимость включается арендная плата в случае аренды
отдельных объектов основных производственных фондов, т.е. когда
арендованные основные фонды непосредственно участвуют в процессе
производства и реализации продукции (работ, услуг).
Отнесение фактически произведенных расходов на себестоимость
производится на основании содержания хозяйственной операции,
отраженной в первичных учетных документах. При этом факты
использования арендованного имущества для нужд производственной
деятельности должны подтверждаться данными бухгалтерского учета.
Таким образом, исходя из смысла статьи 1 Положения о составе
затрат, на себестоимость организации относятся лишь расходы на
аренду основных фондов, непосредственно участвующих в процессе
производства и реализации продукции (работ, услуг), расходы же на
аренду основных фондов, не связанных напрямую с производственным
процессом, относятся за счет соответствующих источников
финансирования.
В соответствии с п. 4.32.2 инструкции "О порядке заполнения
форм годовой бухгалтерской отчетности", утвержденной приказом
Минфина России от 12 ноября 1996 г. N 97 (с учетом изменений и
дополнений), к основным производственным средствам относятся
объекты, использование которых направлено на систематическое
получение прибыли как основной цели деятельности, т.е.
использование в процессе производства промышленной продукции, в
строительстве, сельском хозяйстве, торговле и общественном
питании, заготовке сельскохозяйственной продукции и других
аналогичных видах деятельности.
Однако одни и те же основные фонды для одних организаций могут
являться производственными, для других - непроизводственными, т.е.
не связанными с получением прибыли как основной цели деятельности.
Например, промышленное предприятие сдает в аренду находящееся
на его балансе общежитие организации, занимающейся оказанием
платных услуг в сфере гостиничного хозяйства и туризма. У
промышленного предприятия общежитие относится к непроизводственным
основным фондам, а для организации, оказывающей платные услуги по
размещению и проживанию клиентов, арендуемое здание будет
относиться к основным производственным фондам, так как напрямую
связано с основным видом деятельности организации. В этом случае
арендная плата относится на себестоимость продукции (работ, услуг)
и учитывается при налогообложении прибыли у организации при
условии, что арендуемое здание соответствует требованиям,
предъявляемым к сооружениям, используемым под гостиничное
хозяйство, и вписано в лицензию на право осуществления гостиничной
деятельности (для Москвы - согласно постановлению Правительства
Москвы от 03.06.97 N 416 "Об утверждении Временного положения о
лицензировании гостиничной деятельности в городе Москве").
Согласно Общесоюзному классификатору "Отрасли народного
хозяйства" (ОКОНХ) операции, связанные с предоставлением услуг по
сдаче в наем (аренду) имущества, относятся к сфере материального
производства и группируются в отраслях: "Торговля и общественное
питание" - по кодам 71400, 71500; "Материально - техническое
снабжение" - 80300, 80400; "Операции с недвижимым имуществом" -
83100, 83200, 83300, 83400; "Общая коммерческая деятельность по
обеспечению функционирования рынка" - 84100.
Общероссийский классификатор "Виды экономической деятельности"
(ОКПД) выделяет данные операции в отдельные подразделы видов
экономической деятельности: 70 "Деятельность по операциям с
недвижимым имуществом" и 71 "Лизинг или аренда машин, оборудования
без оператора; аренда бытовых товаров и предметов личного
пользования".
В то же время ряд услуг, связанных со сдачей имущества в
аренду, отнесен в состав других видов экономической деятельности.
Например, аренда оборудования для водного транспорта с оператором
классифицирована в соответствующей подгруппе подраздела 61
("Деятельность водного транспорта").
Таким образом, действующее в настоящее время законодательство
различает сдачу имущества в аренду как основной вид экономической
деятельности у организаций, специализирующихся на оказании услуг
по предоставлению имущества в аренду, доходы от которого
отражаются в бухгалтерском учете по счету 46 "Реализация продукции
(работ, услуг)", так и вспомогательный, не связанный с основной
деятельностью организации, доходы от которого относятся к
внереализационным и отражаются по счету 80 "Прибыли и убытки".
Необходимость установить, является ли финансово - хозяйственная
деятельность по сдаче имущества в аренду основной деятельностью
организации или относится к внереализационным операциям,
обусловлена тем, что в соответствии с действующим налоговым
законодательством выручка от реализации продукции (работ, услуг)
является объектом налогообложения для целого ряда налогов.
Так, согласно Закону РФ "О дорожных фондах в Российской
Федерации" (с учетом изменений и дополнений) объектом
налогообложения для исчисления налога на пользователей
автомобильных дорог является выручка, полученная от реализации
продукции (работ, услуг), и сумма разницы между продажной и
покупной ценами товаров, реализованных в результате
заготовительной, снабженческо - сбытовой и торговой деятельности,
отраженные в бухгалтерском учете.
Аналогичная база используется при определении объекта
налогообложения для сбора за использование наименований "Россия",
"Российская Федерация" и образованных на их основе слов и
словосочетаний, а также налога на содержание жилищного фонда и
объектов социально - культурной сферы.
Организации, которые специализируются на предоставлении в
аренду имущества, выручку от этой деятельности отражают по счету
46 "Реализация продукции (работ, услуг)". Специализация в области
сдачи в аренду имущества может подтверждаться записями в
учредительных документах и (или) фактическим осуществлением
операций по сдаче в аренду имущества как одного из видов
финансово - хозяйственной деятельности организации.
В этих случаях сдача имущества в аренду рассматривается как
лизинговая деятельность, а бухгалтерский учет у арендодателя
полученной арендной платы и списание расходов по объекту, сданному
в аренду, осуществляются в соответствии с Указаниями об отражении
в бухгалтерском учете операций по договору лизинга (приложение 1 к
приказу Минфина России от 17.02.97 N 15).
В соответствии с пунктом 19 инструкции Госналогслужбы РФ от
11.10.95 N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную
стоимость" сумма налога на добавленную стоимость, подлежащая
взносу в бюджет, определяется как разница между суммами налога,
полученными от покупателей за реализованные им товары (работы,
услуги), и суммами налога, фактически уплаченными поставщикам за
приобретенные (оприходованные) материальные ресурсы (выполненные
работы, оказанные услуги), стоимость которых относится на издержки
производства и обращения.
Письмом Минфина России от 12.11.96 N 96 "О порядке отражения в
бухгалтерском учете отдельных операций, связанных с налогом на
добавленную стоимость и акцизами" определено, что сумма налога на
добавленную стоимость, подлежащая получению (полученная)
арендодателем от арендатора в составе арендной платы, отражается
по кредиту счета 68 "Расчеты с бюджетом", субсчет "Расчеты по
налогу на добавленную стоимость" в корреспонденции с дебетом счета
80 "Прибыли и убытки".
Суммы налога на добавленную стоимость, подлежащие уплате
(уплаченные) арендодателем по хозяйственным операциям, которые
связаны со сдачей имущества в аренду и расходы по которым
относятся в дебет счета 80 "Прибыли и убытки", отражаются по
дебету счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным
ценностям", соответствующий субсчет. Списание этих сумм налога со
счета 19 на расчеты с бюджетом производится в общеустановленном
порядке.
В тех случаях, когда арендодатели отдельно от арендной платы
получают денежные средства от арендаторов в виде компенсации
стоимости коммунальных платежей в части, потребляемой
арендаторами, то данные денежные средства в соответствии с Законом
Российской Федерации "О налоге на добавленную стоимость" подлежат
включению в облагаемый налогом на добавленную стоимость оборот на
балансе арендодателя.
При этом суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные
арендодателями этого недвижимого имущества поставщикам
коммунальных услуг, в том числе и в части, потребляемой
арендаторами, подлежат зачету (возмещению из бюджета) у
арендодателя после оплаты этих услуг поставщикам и их фактического
оказания в соответствии с пунктом 19 инструкции Росналогслужбы от
11.10.95 N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную
стоимость".
В соответствии с заключенным договором аренды плата за все
арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его
составных частей может устанавливаться в виде (статья 614 ГК РФ):
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически
или единовременно;
- установленной доли полученных в результате использования
арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставления арендатором определенных услуг;
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором
вещи в собственность или в аренду;
- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на
улучшение арендованного имущества.
При этом стороны могут предусматривать в договоре аренды
сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты
аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению
сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза
в год.
Когда договором аренды порядок, условия и сроки внесения
арендной платы не определены, считается, что установлены порядок,
условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного
имущества при сравнимых обстоятельствах.
В случае аренды здания или сооружения договор аренды должен
предусматривать размер арендной платы (статья 654 ГК РФ). При
отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о
размере арендной платы договор аренды здания или сооружения
считается незаключенным. При этом правила определения арендной
платы, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ (как обычно
взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аренду аналогичного
имущества), не применяются.
Если в договоре имеется прямая запись о том, что имущество
представляется в пользование безвозмездно, то такой договор
следует рассматривать как договор безвозмездного пользования
(договор ссуды), по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется
передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование
другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту
же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом
нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В
этом случае все расходы арендатора по содержанию арендованного
имущества в себестоимость продукции (работ, услуг) не включаются,
а погашаются за счет прибыли, остающейся в распоряжении
организации после уплаты налогов, или других источников
финансирования.
В случаях, когда арендодатель в качестве арендной платы
возлагает на арендатора обязанности по содержанию арендуемого
имущества, в том числе проведение всех видов ремонта, все затраты
арендатора по содержанию арендованного имущества являются
одновременно доходом арендодателя. В этом случае доход
арендодателя может определяться на основании сведений,
предоставляемых арендатором о всех произведенных им расходах,
связанных с содержанием арендуемого имущества, либо на основании
счетов, выставленных ему арендодателем.
Если же договором аренды обязанности арендатора по содержанию
арендуемого имущества (энергоснабжению, услугам телефонной связи и
другим коммунальным платежам) учтены в общей сумме арендной платы,
доходом арендодателя будет являться сумма арендной платы, в
составе которой в соответствии с договором предусмотрена
компенсация затрат арендодателя по содержанию сданного в аренду
имущества. Арендатор относит данные расходы на себестоимость
продукции (работ, услуг) в соответствии с подпунктом "ч" пункта 2
Положения о составе затрат.
В случае, когда арендная плата формируется из постоянной и
переменной составляющих, причем последняя определяется по итогам
истекшего периода и включает в себя фактические затраты по оплате
коммунальных и других платежей за помещение, сданное в аренду,
такие затраты также включаются в себестоимость продукции (работ,
услуг) в соответствии с подпунктом "ч" пункта 2 Положения о
составе затрат. У арендодателя сумма полученного возмещения
расходов по оплате коммунальных и других платежей отражается в
бухгалтерском учете как самостоятельная хозяйственная операция с
использованием счета 46 "Реализация продукции, работ, услуг" и
рассматривается как возмездное оказание услуги арендатору по
перечислению вышеназванных платежей.
Если же договор на предоставление коммунальных услуг по
арендуемому помещению заключен с соответствующими организациями
непосредственно арендатором, то для целей налогообложения расходы
арендатора по уплате коммунальных платежей относятся на
себестоимость продукции (работ, услуг) согласно подпункту "и"
пункта 2 Положения о составе затрат, а сумма арендной платы
включается в себестоимость в соответствии с подпунктом "ч"
пункта 2 Положения о составе затрат. В этом случае доходом
арендодателя является только твердая сумма арендной платы,
установленная договором аренды.
Таким образом, расходы организации - арендатора по оплате
коммунальных платежей, исходя из характера указанных расходов как
затрат, непосредственно связанных с производством и реализацией
продукции (работ, услуг), подлежат включению в себестоимость
продукции (работ, услуг) независимо от вида деятельности
организации - получателя (организация - арендодатель или
энергоснабжающая организация, телефонный узел и т.д.) и
рассмотренных выше условий договора аренды.
При рассмотрении вопроса о включении в себестоимость затрат на
ремонт арендованного имущества следует руководствоваться
подпунктом "е" пункта 2 Положения о составе затрат, в котором
предусмотрены расходы "по поддержанию производственных фондов в
рабочем состоянии (расходы на проведение текущего, среднего и
капитального ремонтов)".
В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендатор обязан
поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой
счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если
иное не установлено законом или договором аренды. Со своей стороны
арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт
переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено
законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Таким образом, при условии, что в договоре аренды предусмотрена
обязанность арендатора производить капитальный ремонт, арендатор
вправе включать в себестоимость затраты по всем видам ремонта
арендованных основных средств производственного назначения.
Исходя из изложенного, при определении сумм налога на
добавленную стоимость, подлежащих зачету при сдаче в аренду
нежилого помещения, и определении налогооблагаемой прибыли
необходимо руководствоваться вышеназванными положениями
законодательства, а также условиями договора.
В случае аренды жилого помещения следует помнить, что в
соответствии со статьей 671 ГК РФ юридические лица могут
использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Таким образом, затраты по аренде жилого помещения будут
относиться на себестоимость продукции (работ, услуг) только в
случае использования помещения для нужд, непосредственно связанных
с основным видом деятельности организации, например для оказания
платных услуг по размещению и проживанию граждан (гостиничные
услуги).
Особенности налогообложения при аренде имущества
у физических лиц
В соответствии с подпунктом "ч" пункта 2 Положения о составе
затрат в себестоимость включается арендная плата в случае аренды
отдельных объектов основных производственных фондов.
Арендатор вправе отнести на затраты суммы выплаченной арендной
платы в случае, если он арендует объекты основных производственных
фондов, которые являются таковыми у арендодателя. Арендодателем,
имеющим основные производственные фонды, может являться либо
предприятие, либо гражданин - предприниматель.
Арендуемое имущество до и после заключения договора аренды
должно относиться у арендодателя к основным производственным
фондам и учитываться на счете 01 "Основные средства".
Легковой автотранспорт, оргтехника и другое имущество,
находящееся в собственности физических лиц - не предпринимателей,
не является для них основными производственными фондами. Таким
образом, имущество, предоставленное в аренду физическими лицами,
не является арендованными основными производственными фондами и
для арендатора. Следовательно, для арендатора арендная плата по
такому имуществу на себестоимость продукции (работ, услуг)
отнесена быть не может и при налогообложении прибыли не
учитывается.
Настоящие положения нашли свое подтверждение в постановлении
коллегии Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
20 октября 1994 г. N К4-Н-6/18, а также в постановлениях
Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 1996 г.
N 4342/95, от 27 февраля 1996 г. N 2299/95, от 7 мая 1996 г.
N 760/96 и от 25 июня 1996 г. N 3651/95.
Кроме того, следует различать арендную плату за аренду
автомобиля у физического лица, зарегистрированного в качестве
предпринимателя, и суммы компенсации за использование для
служебных поездок личных легковых автомобилей, выплачиваемые в
соответствии с подпунктом "и" пункта 2 Положения о составе
затрат.
Так, компенсация выплачивается работникам предприятий,
организаций и учреждений за использование ими для служебных
поездок личных легковых автомобилей. Выплата производится в тех
случаях, когда их работа по роду производственной (служебной)
деятельности связана с постоянными служебными разъездами в
соответствии с их должностными обязанностями.
Основанием для выплаты компенсации работникам, использующим
личные легковые автомобили для служебных поездок, является приказ
руководителя предприятия, организации, учреждения, в котором
предусматриваются размеры этой компенсации. Плата же за аренду
автомобиля выплачивается в соответствии с договором аренды.
Причем в размерах компенсации работнику учтено возмещение
затрат по эксплуатации используемого для служебных поездок личного
легкового автомобиля (сумма износа, затраты на горюче - смазочные
материалы, техническое обслуживание и текущий ремонт).
Для получения компенсации работники представляют в бухгалтерию
предприятия, учреждения, организации копию технического паспорта
личного автомобиля, заверенную в установленном порядке.
Работнику, использующему личный легковой автомобиль для
служебных поездок по доверенности собственника автомобиля,
компенсация выплачивается в том же порядке.
За время нахождения работника в отпуске, командировке, в случае
невыхода его на работу вследствие временной нетрудоспособности, а
также по другим причинам, когда личный автомобиль не
эксплуатируется, компенсация не выплачивается.
В соответствии с письмом Минфина РФ от 21.07.92 N 57
"Об условиях выплаты компенсации работникам за использование ими
личных легковых автомобилей для служебных поездок"
(зарегистрировано в Минюсте РФ 22.07.92 N 13) с учетом последующих
изменений и дополнений предприятия и организации включают в
себестоимость продукции (работ, услуг) затраты на компенсацию
своим работникам за использование ими личных легковых автомобилей
для служебных поездок по следующим предельным нормам:
---------------------T--------------------------------------------¬
¦Марка автомобиля ¦Норма компенсации в месяц (рублей) ¦
¦ +--------T--------T--------T--------T--------+
¦ ¦Письмо ¦Письмо ¦Письмо ¦Письмо ¦Письмо ¦
¦ ¦МФ РФ от¦МФ РФ от¦МФ РФ от¦МФ РФ от¦МФ РФ от¦
¦ ¦21.07.92¦16.06.93¦26.08.94¦07.07.95¦09.08.96¦
¦ ¦N 57 ¦N 74 ¦N 116 ¦N 68 ¦N 74 ¦
¦ +--------+--------+--------+--------+--------+
¦ ¦ Период действия ¦
¦ +--------T--------T--------T--------T--------+
¦ ¦с ¦с ¦с ¦с ¦с ¦
¦ ¦20.06.92¦24.05.93¦01.09.94¦01.07.95¦01.08.96¦
+--------------------+--------+--------+--------+--------+--------+
¦ЗАЗ ¦ 427 ¦ 3392 ¦ 9900 ¦ 33800 ¦ 48895 ¦
+--------------------+--------+--------+--------+--------+--------+
¦ВАЗ (кроме ВАЗ-2121)¦ 595 ¦ 4725 ¦ 12700 ¦ 44390 ¦ 62652 ¦
+--------------------+--------+--------+--------+--------+--------+
¦АЗЛК, ИЖ ¦ 638 ¦ 5067 ¦ 14000 ¦ 49470 ¦ 69741 ¦
+--------------------+--------+--------+--------+--------+--------+
¦ГАЗ, УАЗ, ВАЗ-2121 ¦ 730 ¦ 5799 ¦ 16300 ¦ 59600 ¦ 84591 ¦
L--------------------+--------+--------+--------+--------+---------
С 24 мая 1993 г. в соответствии с постановлением Правительства
РФ от 24.05.93 N 487 установлена предельная норма компенсации
работникам сельских и поселковых Советов за использование ими
личных мотоциклов для служебных поездок в размере 2546 руб.
(с 1 сентября 1994 г. - 7400 руб., с 1 июля 1995 г. - 25260 руб.,
с 1 августа 1996 г. - 36551 руб.) в месяц с выплатой ее в порядке,
установленном для работников бюджетных учреждений и организаций,
использующих личные легковые автомобили для служебных поездок.
Компенсация за использование для служебных поездок личного
легкового автомобиля иностранных марок выплачивается в тех же
размерах - в зависимости от того, к какому классу отечественных
автомобилей по своим техническим параметрам может быть приравнен
этот автомобиль.
Договор аренды с правом выкупа арендованного имущества
В соответствии со статьей 624 ГК РФ в законе или договоре
аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество
переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или
до его истечения при условии внесения арендатором всей
обусловленной договором выкупной цены.
При этом условие о выкупе арендованного имущества, не
предусмотренное в договоре аренды, может быть установлено
дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе
договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупной
цене.
Договор аренды имущества, предусматривающий в последующем
переход права собственности на это имущество к арендатору, должен
быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли -
продажи такого имущества.
С 1 января 1997 года операции, связанные с арендой имущества с
последующим правом выкупа, отражаются в бухгалтерском учете в
соответствии с Указаниями об отражении в бухгалтерском учете
операций по договору лизинга, утвержденными приказом Минфина РФ от
17.02.97 N 15 (далее - Указания).
Организации, применяющие Указания, по состоянию на 1 января
1997 года должны были остатки по счетам 09 "Арендные обязательства
к поступлению" и 97 "Арендные обязательства" перевести на
соответствующие субсчета счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и
кредиторами".
В то же время вышеназванным приказом N 15 арендным
предприятиям, заключившим с арендодателем договор аренды (или
дополнительное соглашение), по которому предусматривается переход
имущества, относящегося к основным средствам, в собственность
арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при
условии внесения последним всей обусловленной договором выкупной
цены, разрешено применять в установленном приказом Минфина СССР от
1 ноября 1991 года N 56 порядке счета 03 "Долгосрочно арендуемые
основные средства", 09 "Арендные обязательства к поступлению",
97 "Арендные обязательства".
В отличие от ранее действовавшего порядка Указаниями
предусмотрено, что в соответствии с условиями договора лизинга
передаваемое в аренду имущество может учитываться на балансе как у
лизингополучателя - арендатора, так и у лизингодателя -
арендодателя. В зависимости от того, у кого на балансе находится
арендованное имущество, тот и производит начисление амортизации.
Начисление амортизационных отчислений на полное восстановление
лизингового имущества производится исходя из его балансовой
стоимости и норм, утвержденных в установленном порядке, либо из
указанных норм, увеличенных в связи с применением механизма
ускоренной амортизации на коэффициент не выше 3.
Если по условиям договора аренды арендуемое имущество
учитывается на балансе арендатора, то стоимость арендованного
имущества, поступившего арендатору, отражается в бухгалтерском
учете по выкупной цене, т.е. в размере, указанном в договоре с
арендодателем.
Кроме того, на договоры аренды с правом последующего выкупа
распространяются порядок и принципы определения объектов
налогообложения по операциям, связанным с арендой имущества,
изложенные в настоящем письме.
В связи с изданием настоящего письма не подлежит применению
письмо Государственной налоговой инспекции по г. Москве от
13.11.96 N 11-13/25323.
Заместитель
начальника инспекции -
государственный советник
налоговой службы III ранга
А.А. Глинкин
------------------------------------------------------------------
|
