УПРАВЛЕНИЕ МИНИСТЕРСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
                   ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ ПО Г. МОСКВЕ
                                   
                                ПИСЬМО
                  от 14 января 2004 г. N 27-08н/01809
                                   
        О РАСХОДАХ КВАРТИРОСДАТЧИКОВ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
   
       Управление  Министерства  Российской  Федерации  по  налогам  и
   сборам  по  г.  Москве по вопросу учета расходов  квартиросдатчиков
   для целей налогообложения сообщает следующее.
       В  случаях сдачи квартиры внаем собственник жилого помещения  и
   наниматель   являются   сторонами   договора   гражданско-правового
   характера  -  договора  найма  жилого  помещения,  заключаемого   в
   соответствии   с  правовыми  нормами,  изложенными   в   главе   35
   Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее  -  ГК  РФ).  При
   этом  право предоставления жилого помещения за плату для проживания
   в нем предоставлено собственнику жилого помещения.
       Подпунктом  2  статьи 221 главы 23 "Налог на доходы  физических
   лиц"  Налогового  кодекса  Российской Федерации  (далее  -  Кодекс)
   предусмотрено   право   на  получение  профессиональных   налоговых
   вычетов  для  налогоплательщиков, получающих доходы  от  выполнения
   работ    (оказания   услуг)   по   договорам   гражданско-правового
   характера,  -  в сумме фактически произведенных ими и документально
   подтвержденных  расходов, непосредственно связанных  с  выполнением
   этих работ (оказанием услуг).
       При  этом статьей 38 Кодекса определено, что услугой для  целей
   налогообложения  признается  деятельность,  результаты  которой  не
   имеют   материального  выражения,  реализуются  и  потребляются   в
   процессе осуществления этой деятельности.
       Вместе  с  тем  использование  собственником  жилого  помещения
   своего  законного права на распоряжение принадлежащим ему на  праве
   собственности   имуществом  не  может  признаваться  деятельностью.
   Следовательно, применение вышеприведенной нормы статьи 221  Кодекса
   в случаях сдачи жилья внаем неправомерно.
       Поскольку в соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет
   бремя  содержания принадлежащего ему имущества, оплата коммунальных
   услуг,  техобслуживания,  услуг консьержек,  абонентской  платы  за
   телефон,  Интернет,  так же как и поддержание  жилого  помещения  в
   надлежащем  состоянии, является обязанностью собственника  квартиры
   вне  зависимости от того, проживает в ней сам владелец или квартира
   сдается   внаем.  Следовательно,  указанные  затраты   для   любого
   владельца  квартиры  являются неизбежными, в связи  с  чем  они  не
   относятся   к  расходам,  непосредственно  связанным  с  получением
   владельцем  квартиры  дохода  от  сдачи  внаем  принадлежащего  ему
   жилого помещения.
       Кроме  того,  размер  платы  за наем  жилья  устанавливается  в
   договоре  по  соглашению сторон, следовательно,  наймодатель  имеет
   возможность   учесть   свои   затраты,  связанные   с   содержанием
   принадлежащего ему жилого помещения, в назначаемой им плате за  его
   наем,  включая  стоимость коммунальных услуг,  которыми  фактически
   пользуются  наниматели,  а  также расходы  по  текущему  ремонту  и
   обновлению предметов домашнего обихода.
       Обновляя   предметы  домашнего  обихода  и  постоянно   улучшая
   интерьер  квартиры,  собственник тем  самым  постоянно  увеличивает
   стоимость принадлежащего ему на праве собственности имущества,  что
   соответственно означает возрастание цены его возможной  реализации,
   а также позволяет ему повышать размер арендной платы.
       Таким  образом,  вышеуказанные расходы  относятся  к  затратам,
   составляющим  вклад  в  личную  собственность  владельца  квартиры,
   который способствует росту его доходов.
       Что  касается  затрат, связанных с оплатой электроэнергии,  то,
   поскольку   такие   затраты  производятся  собственником   квартиры
   исключительно   в   интересах  нанимателей   жилья,   документально
   подтвержденные суммы указанных затрат могут быть учтены  в  составе
   расходов,   уменьшающих  налоговую  базу  по   налогу   на   доходы
   физических  лиц  по  доходам, полученным  наймодателем  в  отчетном
   налоговом  периоде, которым согласно статье 216 Кодекса  признается
   календарный  год,  от  сдачи  внаем  принадлежащего  ему  на  праве
   собственности жилого помещения.
       Документально подтвержденные расходы, связанные с оформлением в
   ОВИРе  регистрации нанимателя и членов его семьи, могут учитываться
   при   наличии   в   договоре  найма  жилья  специального   условия,
   предусматривающего,  что  такое  оформление  производится  за  счет
   наймодателя.
       Основание: письмо МНС России от 26.12.2003 N 04-3-01/672-АЦ834.
   
                                                           Заместитель
                                               руководителя Управления
                                             советник налоговой службы
                                          Российской Федерации I ранга
                                                         Л.Я. Сосихина