УПРАВЛЕНИЕ МИНИСТЕРСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ ПО Г. МОСКВЕ
ПИСЬМО
от 27 декабря 1999 г. N 14-14/17322
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса
Российской Федерации необходимость государственной регистрации
договора аренды недвижимого имущества определяется в качестве
общего правила, исключения из которого могут устанавливаться
Гражданским кодексом Российской Федерации или федеральными
законами.
В свою очередь, статья 625 Гражданского кодекса Российской
Федерации устанавливает, что к отдельным видам договоров аренды, а
также к договорам аренды отдельных видов имущества (к числу
которых относится аренда зданий и сооружений) применяются нормы,
касающиеся общих положений об аренде, если иное не установлено
правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих
договорах.
Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации
указывает на то, что договор аренды здания и сооружения,
заключенный на срок не менее года, подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Соответственно не подлежат государственной регистрации договоры
аренды зданий и сооружений, заключенные на срок менее года.
Согласно статье 26 Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" аренда
недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если
иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает
специальные требования к регистрации договоров аренды зданий и
сооружений в зависимости от срока действия договора, поэтому при
регистрации договоров аренды зданий и сооружений необходимо
руководствоваться пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса
Российской Федерации.
Вышеуказанное правило не может распространяться на случаи
государственной регистрации договоров аренды помещений и части
помещений в зданиях и сооружениях, заключенных на срок менее года.
Объясняется это тем, что статьи 1 и 26 Федерального закона от
21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" к недвижимому имуществу,
права на которое подлежат государственной регистрации, относят и
помещения (жилые и нежилые).
Гражданский кодекс Российской Федерации не регулирует отдельно
вопросы аренды помещений и части помещений в зданиях.
Так как помещение в соответствии со статьями 1 и 26 названного
Федерального закона является объектом недвижимого имущества, права
на которое подлежат государственной регистрации, то пункт 2 статьи
651 ГК РФ не может на него распространяться, поскольку регулирует
отношения исключительно по аренде зданий и сооружений.
Таким образом, регистрация договоров аренды помещений и части
помещений в зданиях и сооружениях регулируется пунктом 2 статьи
609 ГК РФ и статьей 26 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" и является обязательной независимо от срока, на
который заключен договор.
В соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса Российской
Федерации несоблюдение требования государственной регистрации
сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается
ничтожной. В этом случае затраты, понесенные на основании
подобного договора, не подлежат включению в себестоимость
продукции (работ, услуг).
Обращаем внимание на то, что к договорам субаренды
применяются все правила о договорах аренды, если иное
не установлено законом или иными правовыми актами.
Заместитель
руководителя Управления
государственный советник
налоговой службы III ранга
М.Ю. Алексеев
|
